Een huis verhuren? Vraag de verhuurmakelaar

Heeft u enkele jaren geld gespaard? Zoekt u een manier om meer rendement te maken op uw spaargeld? Of zoekt u naar passief inkomen? Wat is vandaag de dag een veilige belegging? Sparen levert erg weinig op. Zelfs lange termijn vastzetten van een bedrag via depositosparen geeft een zeer mager resultaat. 

Wat is een mooie bron van extra inkomen? Welke andere oplossing is er voor sparen op de bank? Steeds meer mensen zoeken naar andere wijzen om meer en hoger rendement te bereiken met hun (spaar)geld. Welke investering levert wel rendement op? Een aantal mensen kiest voor investeren in een woning – om te verhuren. En dat is helemaal geen slecht idee. Meer en meer mensen hebben verhuur ontdekt: Ruim 188.000 woningen worden inmiddels in de verhuur in de vrije sector – en hiervan wordt meer dan 60% verhuurd via verhuurmakelaars.

Woning verhuren? Nooit doen!

Pas op Iemand die voor het eerst een appartement gaat verhuren, krijgt dikwijls een diversiteit van argumenten van bekenden waarom het verhuren van een appartement een erg onverstandig plan is. Veelgenoemde risico’s van het verhuren van een woning zijn onder meer:

• De huurder valt u ’s nachts lastig met problemen.
• De huurder laat uw woning vervuild achter.
• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder verwoest uw huis.
• etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn kennen een kern van waarheid. Investeren in een huis is niet zonder risico’s. Veel nieuwe verhuurders raken snel overweldigd door de hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten worden. Het verhuren groeit ze boven de pet. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat behalen met de verhuur van een woning. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan de verhuurmakelaar. Zij besteden werkzaamheden van verhuur uit.

Houd als verhuurder hier rekening mee

Bij de beginnende verhuurder hoort men vaak dezelfde soort vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een woning kan gaan verhuren. Enkele voorbeeld vraagstukken van verhuurders zijn:

• Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
• Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
• Hoe kan ik een passende huurprijs bepalen voor mijn woning?
• Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun appartement voor de eerste keer gaan verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Verhuurders besteden dikwijls enige activiteiten uit aan een verhuurmakelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee hoofdactiviteiten: het vinden van nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar onder meer de volgende taken uitvoert:

• Het controleren van een kandidaathuurder, met onder andere controle van kredietwaardigheid, huurverleden en aangeleverde legitimatiebewijzen.
• Huurcontract opstellen.
• Het opstellen van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.), gericht op de doelgroep.
• Advies over eventuele aanpassingen voor betere verhuurbaarheid van het huis.
• Vaststellen van uw verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) .
• Incasseren van 1e maand huur en borg.
• Reacties van potentiele huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
• Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een geschikte huurprijs? Met accurate huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan helpen valkuilen te vermijden.

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden indienen bij zowel de verhuurder, als bij de huurder. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Slapend rijk worden?

Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is uw winst van verhuur. Om te bepalen of de verhuur een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen bereiken. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse tools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een goede rekenmodel is bijvoorbeeld te downloaden op: een appartement verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij in de meeste gevallen werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en nabijheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen dus in het Engels moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe slechte huurders vermijden?

Een van de grootste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun woning hebben toegelaten – en er niet meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die het gevaar op beroerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder trekt deze aan? Welke staat van onderhoud heeft het: Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een slecht onderhouden appartement. Hoe wordt een woning gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het aantrekken van de juiste huurders. Verder is een face-to-face treffen met huurders iets om nooit over te slaan. Een treffen vertelt u veel meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) gecontroleerd worden. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een klik” hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is dikwijls een zeer goede indicatie voor toekomstige problemen.

Verhuur van woningen blijft de moeite waard?

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook in de toekomst interessant is. De komende tijd blijft een tekort aan huurwoningen in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De andere opties (zoals sparen) blijven voorlopig onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra rendement behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van woningen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huurprijzen blijven stijgen

Een gunstige trend voor verhuur: Volgens Pararius is de algemene huurprijs van een appartement in de vrije sector in Nederland medio 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaar de huur in de Randstad erg hard omhoog gegaan. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel wat duurder dan bijvoorbeeld in een plaats als Amersfoort.

Appartement te koop aanbieden?

Meestal bedenkt men het net te laat: “we hadden ons oude woning ook kunnen verhuren in plaats van te koop aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren of aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude huis? De vraag is dan: het woning verhuren of aanbieden?

Een woning te koop aanbieden levert ineens een bedrag op, en een appartement verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw woning kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat met weinig moeite verhuurbaar is, is verhuur meestal een goede optie.

Verhuur van een woning ook voor u de moeite waarde?

Is een appartement verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Heeft u een zeker vermogen dat u wenst te beleggen in een woning? Hebt u een appartement (of huis op het oog) dat gewild is door huurders – vanwege de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een huis verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.